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A pesar de la inflación galopante, los condominios del Gran Miami siguen vendiéndose en marzo

Aumento de ventas de condominios en el condado de Miami-Dade durante 18 meses consecutivos


Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, los bienes raíces de Miami registraron su tercer mes de ventas más alto en la historia en marzo de 2022, ya que las transacciones de condominios existentes aumentaron por decimoctavo mes consecutivo.


"La demanda está impulsando el mercado inmobiliario de Miami y la falta de oferta de viviendas continúa impulsando la apreciación de la propiedad y las ventas récord", dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. "Hasta que veamos que los nuevos listados superan a los listados activos constantemente mes tras mes, nuestro mercado continuará con su trayectoria actual incluso ante el aumento de las tasas de interés. Los compradores de viviendas con un flujo de caja positivo, empleos sólidos y un alto valor patrimonial se están mudando para vivir en el sur de Florida. cambio al trabajo desde casa, la expansión de la tecnología financiera de Miami y la estatura de Miami como el destino número 1 de los EE. UU. para compradores de viviendas en todo el mundo continúan impulsando la demanda".


El mejor mes de ventas de marzo en la historia de Miami


Las ventas totales de viviendas del condado de Miami-Dade aumentaron un 5 % año tras año en marzo de 2022, de 3751 ventas a 3939. Las 3939 ventas ocupan el tercer lugar entre los meses de ventas más altos en la historia de Miami, solo por detrás de abril de 2021 (3960) y junio de 2021 (4057).


Las ventas de condominios existentes en Miami aumentaron un 14,9% año tras año, de 2201 en marzo de 2021 a 2528 en marzo de 2022. Marca el decimoctavo mes consecutivo de ganancias de condominios de dos dígitos año tras año. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 9 % año tras año, de 1550 a 1411, debido al bajo inventario.


Aumento de ventas de condominios de lujo en Miami 40.4%; Las transacciones de $ 400-600K del mercado medio también aumentan


Las ventas de condominios de lujo existentes en Miami ($1 millón y más) aumentaron un 40,4% año tras año a 389 transacciones. Las transacciones de lujo unifamiliares en Miami disminuyeron un 14,1% año tras año a 268 ventas en marzo de 2022.


Los condominios de lujo en Miami cuentan con un inventario de 5,8 meses de oferta, lo que presagia un mayor crecimiento futuro en el sector dada la alta demanda. Hay 3,5 meses de oferta en viviendas unifamiliares de lujo. La oferta mensual de lujo continúa con una tendencia a la baja para todos los tipos de propiedades debido a la sólida demanda.


Compradores de viviendas que dejan los estados cargados de impuestos para comprar en Florida (sin impuesto estatal sobre la renta), empresas nuevas en el mercado que se mudan aquí, tasas de interés bajas, el atractivo de la propiedad como cobertura contra la inflación, salarios en aumento y ahorros acumulados en los cierres, mercado de valores fuerte El rendimiento, la reevaluación de las necesidades de vivienda y los estilos de vida debido a la pandemia y la expansión del trabajo remoto son factores que impulsan la demanda de bienes raíces en el sur de la Florida.


Con el aumento de las vacunas globales y las situaciones políticas inestables en todo el mundo, el sur de la Florida está viendo un aumento en los compradores de viviendas extranjeros. Los compradores globales vienen aquí por la vacuna y compran propiedades.


A los extranjeros vacunados se les permitió reanudar los viajes a los EE. UU. en noviembre de 2021 y eso está generando más inversiones internacionales en el sur de la Florida, el destino número uno en los EE. UU. para compradores extranjeros. Los compradores globales compran en Miami porque Miami es una ciudad global de clase mundial con mejores precios inmobiliarios que otras ciudades globales similares. Los compradores extranjeros se sienten como en casa con nuestra increíble diversidad y aceptación de todas las culturas, junto con todas nuestras comodidades.


Las viviendas unifamiliares de Miami con un precio de entre $400 mil y $600 mil aumentaron un 15,8 % año tras año a 565 transacciones en marzo de 2022. Las ventas de condominios existentes en Miami con un precio de entre $400 mil y $600 mil aumentaron un 110,4 % año tras año a 507 transacciones en marzo de 2022.


El aumento de las tasas hipotecarias eventualmente debería desacelerar el crecimiento de los precios a nivel nacional, en Miami el aumento de los precios medios es una tendencia en todo el país. El bajo inventario en relación con la alta demanda hace que los precios suban. A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo de Miami durante el último año es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.


La Reserva Federal elevó las tasas por primera vez en tres años en febrero y tiene planes para seis aumentos de tasas más para fin de año. Las tasas hipotecarias han aumentado este mes a cerca del 5%, su punto más alto en más de una década.


Las ventas de viviendas y los precios de marzo no se vieron afectados por este aumento reciente. Muchas de las ventas financiadas que cerraron en marzo tenían sus tarifas establecidas en enero y febrero cuando las tarifas estaban entre medias y altas del 3%.


Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años fue del 4,17 % en marzo, frente al 3,76 % de febrero. La tasa de compromiso promedio durante todo 2021 fue del 2,96 %.


Se proyecta que la tasa hipotecaria aterrice en alrededor del 4,5% a fines de 2022, según NAR. Eso sigue siendo bajo en comparación con un promedio histórico de alrededor del 8% en los EE. UU.

A largo plazo, la esperanza es que las tasas más altas lleven a más días en el mercado (ofrece a los compradores más opciones). Las tasas más altas conducirán eventualmente a una moderación de la tasa de crecimiento de los precios. Con el enfriamiento de la tasa de crecimiento de los precios, el inventario total podría crecer más adelante. Históricamente, el inventario se expande seis meses después de que suben las tasas, pero el mercado actual no se parece a ningún otro.


Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 13,1% año tras año en marzo de 2022, pasando de $491,250 a $540,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 124 meses consecutivos (10,33 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 31,1 % año tras año, de $305 000 a $400 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 126 de los últimos 130 meses.


Más inventario llegará más tarde este año para el mercado de baja oferta/alta demanda

El inventario tiende a aumentar en la primavera y el verano y luego se desvanece en el otoño y el invierno.


Históricamente, en los EE. UU., el inventario total tiende a expandirse seis meses después de que las tasas hipotecarias comienzan a subir. Un nuevo estudio de Realtor.com detalló que el 64% de los posibles vendedores tienen la intención de poner su casa a la venta para octubre de 2022.

Los nuevos listados de casas unifamiliares en Miami disminuyeron 8.5% a 1,540 desde 1,974. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 9.6%, de 2,861 a 2,585.


El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 20,8 % año tras año en marzo de 2022, de 2784 listados activos el año pasado a 2205 el mes pasado. El inventario de condominios cayó un 54,7% año tras año a 4.835 de 10.672 listados durante el mismo período en 2021.


El suministro de inventario de meses ha disminuido desde julio de 2019 para viviendas unifamiliares, lo que refleja una fuerte demanda. La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares disminuyó un 29,2% a 1,7 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes disminuyó un 73,6% a 2,3 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.


Las cotizaciones activas totales a finales de marzo de 2022 disminuyeron un 47,7 % año tras año, de 13.456 a 7.040.


A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de marzo ascendía a 950.000 unidades, un 11,8% más que en febrero y un 9,5% menos que hace un año (1,05 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,0 meses al ritmo de ventas actual, por encima de los 1,7 meses de febrero y por debajo de los 2,1 meses de marzo de 2021.


Miami Real Estate tuvo un impacto económico local de $ 355 millones solo en marzo de 2022

Cada vez que se vende una vivienda impacta en la economía: ingresos generados por industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda vuelve a circular en la economía) y la nueva construcción (las ventas de viviendas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).


El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $90,300, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 3939 viviendas en marzo de 2022 y, por lo tanto, tuvo un impacto económico local de $355 millones.


El volumen total en dólares de Miami sumó $3,400 millones en marzo de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 9,9 % año tras año, de $1,600 millones a $1,400 millones. El volumen en dólares de los condominios aumentó un 41,55 % año tras año, de $1400 millones a $1900 millones.


Las ventas en dificultades de Miami siguen cayendo, lo que refleja un mercado saludable

Solo el 1,3 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami se realizaron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad de bancos) y ventas cortas, superior al 1,2 % en marzo de 2021. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70 % de las ventas en Miami.

Las ventas en dificultades totales en Miami aumentaron un 15,6 % año tras año en marzo de 2022, de 45 a 52. Las ventas cortas y REO representaron el 0,3 % y el 1,0 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en marzo de 2022. Venta corta las transacciones disminuyeron un 15,4 % año tras año, mientras que los REO aumentaron un 28,1 %.


El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron menos del 1% de las ventas en marzo de 2022, igual al porcentaje de marzo de 2021.



El porcentaje de ventas de Miami sigue superando al de la nación y el estado


En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 30 793, un 6,2 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 14 631, un 11,4 % menos que en marzo de 2021. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 años o más. días después de que se escriben los contratos de venta.


A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas cayó un 2,7 % desde febrero a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,77 millones en marzo. Año tras año, las ventas cayeron un 4,5% (6,04 millones en marzo de 2021).


El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $396 558, un 21,3 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $308.000, un 27,3% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.


A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en marzo fue de $375 300, un 15,0 % más que en marzo de 2021 ($326 300), ya que los precios aumentaron en cada región. Esto marca 121 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.


Miami Real Estate atrae múltiples ofertas, los compradores superan el precio de lista

El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 100 % en marzo de 2022, un 2,8 % más que el 97,3 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 98,6 %, un 4,3 % más que el 94,5 % del año pasado.


La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 18 días, una disminución del 35,7 % con respecto a los 28 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 61 días, una disminución del 19,7 % con respecto a los 76 días del año pasado.


La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 31 días, un 50% menos que los 62 días. La mediana de días para la venta de condominios fue de 73 días, una disminución del 29,8 % de 104 días.


Ventas en efectivo en Miami 55.4% más que la cifra nacional en marzo de 2022


Las ventas en efectivo representaron el 43,5 % de las ventas cerradas en Miami en marzo de 2022, en comparación con el 36,2 % en marzo de 2021. Alrededor del 28 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.


El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.


Las ventas en efectivo representaron el 52,1% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 28,2% de las transacciones unifamiliares.


Por Michael Gerrity

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